央行教訓投資客 房市恐血流成河 換屋 繼承 北漂 三族群通殺

美國聯準會降息2碼，央行19日舉行第三季理監事會後利率不動，卻進一步限縮銀行資金，並祭出史上最嚴苛的打房措施。央行總裁楊金龍放話，「這次是給投資客和投機客一個 lesson」；「不要以為很容易貸款，要貸多少有多少」。至於會否殃及無辜，楊金龍強調政策不可能讓大家都滿意。房仲業者分析，換屋、繼承和北漂族都將受到波及，購屋糾紛也將增多，預測下半年房市恐量縮價跌，血流成河。

央行祭出第七波房市信用管制，不但升準1碼，並祭出比以往更為嚴格的打房政策，但此舉反而變相打到換屋族。央行總裁楊金龍坦言，政策不可能讓大家都滿意，會有些副作用，央行會密切注意，也許在適當時候可以做一些排除條款。

市場普遍反映，央行重手打房，準備換屋或因應需求持有兩屋的民眾大喊倒楣。房仲業者表示，像是不少剛生小孩的家庭準備小換大，就會面臨資金無法寬限以及頭期款增加的命運；老屋換新的民眾也受到影響。另外像是夫妻共同持有房屋者，子女因應父母老邁買房安頓的，都受到魚池之殃。

業者指出，若要避開限制，換屋族就得先將原來的房子賣掉，清償貸款後才能再去買下一間，無法如過去採取先買再賣的方式，變相增加換屋期間的額外負擔，更多人可能得賣屋後先租屋才能再買屋。

楊金龍承認，有理事在會上提醒會有抱怨，不過央行「Just do it 做下去」，先實施觀察一段時間再說，「政策沒有完美（perfect），不可能每個人都滿意」，透露也許在適當時候可以做一些排除條款。

馨傳不動產智庫執行長何世昌以數據佐證，直言這是全球最嚴限貸令。何世昌在臉書說明，現在台灣打房已經超過中韓兩國，台灣第二戶 5 成、第三戶 3 成。相對限貸第二嚴格的韓國，非首購在管制區域買房，貸款上限從 5 成放寬為 6 成。

他也點出，三類人在這波打房慘遭波及，第一是換屋族，想換都很難換；第二是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。

何世昌指出，雖然首購原則上可貸到八成，但事情沒那麼簡單，銀行在砍成數可是沒在管你媽媽嫁給誰，會讓首購族貸的到，但成數該縮就縮。有的銀行是明面不說，但從鑑價砍。

消基會董事暨房委會委員張欣民表示，央行在2020年底開始的第一波打房是蠻謹慎的，某種程度就是一波一波地加重力道，希望投資客知所進退，但這次的力道也會影響一般的消費者。

張欣民提醒，對於已經買了預售屋的消費者來說，可能會在今明年陸續交屋，面臨貸款成數不足無法交屋的情況，進而被迫違約，類似的糾紛會越來越多。

張欣民指出，消費者可檢視當初的合約有沒有備註條款，如果沒有，買賣雙方須進行協商，因為無法完成合約的責任，不能歸咎建設公司或者消費者，解決的方式像是可以透過延緩交屋或者建設公司把不足的貸款成數補上，消費者在3至5年內把資金還給建設公司。

台經院產經資料庫總監劉佩真表示，央行不升息卻再次調高存款準備率1碼，並同步祭出第7波信用管制，打擊房市的力道，遠比市場預期重，劉佩真認為，央行大手一揮，提高購屋門檻的作法，短期就會看到成果，今年上半年房市價量齊揚，未來很快就會看到房市成交量萎縮、價格鬆動的景象。

住商不動產總監徐佳馨認為，這次史上最嚴格的信用管制，不但將大幅調降購屋者以及建商餘屋貸款成數，也重新定義自然人名下有房屋的再購者詮釋，而在這樣的新政策下，不論換屋、多房、建商都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋。

徐佳馨說，央行這次使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，讓成屋市場受創最深，同時也讓預售市場交屋將被打亂，而這將直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐得經歷一番腥風血雨。