「少子化」為什麼沒有讓台灣房價下跌?

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「少子化」為什麼沒有讓台灣房價下跌?

2023/06/06 15:43:36文/幸福空間
「少子化」為什麼沒有讓台灣房價下跌?

(圖片提供/幸福空間)

少子化問題是否影響未來房市,一直是所有人爭吵不斷的話題!有些人會覺得少子化將會影響未來房價走勢,因為供需將嚴重失衡。但也有些人認為,少子化雖然會影響未來的供需,但還是要看時間點,是現在受影響?還是20年後?或是30年後才會受影響呢?另外我們需要再探討的是,影響的層面是否有區域上的差異呢?

新房子比舊房子少 房子會越來越貴

我國育齡婦女生育率自1998年首度跌破1.5以來,一路呈現下滑的趨勢,2010年甚至低至0.895,2021年總生育率來到0.975,出生人口數更跌破16萬人。內政部2020年公布人口統計,1月至12月出生人數16萬5249人,創歷年新低;死亡人數17萬3156人,死亡人數超過出生人數,臺灣人口首度呈現負成長。少子化儼然已成為台灣的未來,一去不復返。

接下來我們就必須來觀察人口負成長、少子化,房屋需求應該會減少,房價應該是下跌的趨勢做探討?但這件事情為什麼一直沒有發生?其很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!因為銀行承貸的關係,買房子通常需要貸款,銀行就會針對可貸款的金額進行估價,估價的高低,有一個很重要的影響因子,就是房屋的耐用年限。

銀行會因為40年以上的房子,依照建物耐用年限的原則,放貸成數較低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人很少。所以在供需上,算是「死」的供給。房子雖然看似存在,但少了銀行的幫忙,就算想買也很困難。所以在2019年之後,屋齡低於20年「可以買賣的房子」,首度少於屋齡高於40年「不容易買賣的房子」。房屋市場跟你想得不一樣,真正可以被買賣的房子,因為持續減少,資金追逐下,就會越來越貴。

而覺得未來人口減少,房子供給量將會太多,所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品,一戶人配一間房子,看看房子比較多還是人比較多,就決定房價的上漲和下跌。這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性,而只討論了需求面,沒考慮到供給面。當銀行不願意貸款的房子,是根本無法交易的,故不能稱為供給。

或許有人會說,那我就都住爸媽留下來的房子就好,幹嘛還出去買房子呢?事實上房子一旦舊了,再加上漏水如果一直修不好,你還會想住舊房子嗎?勢必會搬出去找新房子住是吧!因此,舊房子將會持續的退出交易市場,即使人口持續減少,適合且可以被買賣的房子,也在減少中。

台灣少子化,不代表每個城市都少子化!

另外還有人口遷徙問題,在課程中我常問到學生說,你們覺得鄉下人生的孩子比較多,還是都市人生的孩子比較多呢?許多學生會直覺的認為應該是鄉下人生的小孩比較多吧!因為他們認為鄉下的經濟負擔比較小,且鄉下比較無聊沒事做!而都市人因為工作步調快,加上生活、工作負擔壓力大!造成許多都市人不願意生小孩!所以會認為鄉下人生的小孩比較多!答案看似如此,所以鄉下房價要漲,都市要跌嚕?

實際上鄉下的孩子長大後到都市去唸書,畢了業通常就會留在都會區,因為偏鄉工作上的選擇並不多,薪資上也會有落差,以致於多半年輕人畢了業並不會因此回到出生的地方工作,而是選擇留在都市!這就造成了遷徙的問題!全台灣少子化,並不代表每個城市都少子化,關鍵是「人往哪個方向去」才是!故而區域人口變化的不同,需求仍大的都會區和產業成長的區域,仍可維持一定的房屋需求。

以上論點就是人口負成長,房價看似應該會下跌,實際上卻一直都沒發生的真正原因了。

幸福空間專欄

(圖片提供/幸福空間)

 

重點精華整理

1.少子化雖然會影響未來的供需,但還是要看時間點,是現在受影響?還是20年後?或是30年後才會受影響呢?

2.人口負成長、少子化,房屋需求應該會減少,房價應該是下跌的趨勢卻未下跌?其很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!

3.銀行會因為40年以上的房子,依照建物耐用年限的原則,放貸成數較低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人很少。

4.而覺得未來人口減少,房子供給量將會太多,所以長期來看房價會下跌的論點。是因為大家都把每間房子視為相同的金融商品,一戶人配一間房子,看看房子比較多還是人比較多,就決定房價的上漲和下跌。

5.全台灣少子化,並不代表每個城市都少子化,關鍵是「人往哪個方向去」才是!故而區域人口變化的不同,需求仍大的都會區和產業成長的區域,仍可維持一定的房屋需求。

【本內容節錄自編輯精選好書《從10萬到兩億:小資族的房產投資勝經,我是Money哥,僅用4年,從無殼蝸牛到坐擁15間房的真誠告白》】

幸福空間專欄

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