幸福空間｜房子為什麼會被法拍？兩種常見情況都跟人性有關

2023/04/02 10:30:00文／幸福空間

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法拍市場上最常見的兩類法拍屋產生原因，其實都跟人性有關。

1.原屋主欠錢

2.變價分割

1.原屋主欠錢

為何說跟人性有關呢？筆者的經驗發現，很多時候，債權處理並不是無法處理，而是當事人不願面對。

筆者傳授法拍屋投資知識的同時，也希望分享正確的理財觀念，我也會跟我的學員討論，如果他是那位房子被拍賣的當事人，他到底是哪一步做錯了呢？

舉例來說，曾經有個法拍物件，當時我們以 810 萬得標取得，原屋主的狀況是，長期積欠管理費未繳，另外也跟農會有借貸關係。然而事後我知曉，最終拍賣結束後，法院上有 580 萬可以分配給原屋主，也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」，他本來的債務只有大約三百多萬，只是他不願意面對難關，一味逃避，造成了大損失。

以該物件的市場行情來說，市值大約可達 1,500 萬，原屋主的確因為理財不當，導致連管理費都繳不出來。但正確的做法，應該好好分析自己的資產現況，然後當開始左支右絀時，適時處理資產；例如找到優秀的仲介公司協助賣屋，就算屆時賣價不及市價，也不會淪落到法拍屋那樣的低價。

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2.變價分割

除了像是共有人其中一人因債務問題讓其持分淪為法拍外，另有一種情況就是，當共有人想針對共有物進行處分，其他共有人卻不同意時，可聲請變價分割。當法院也判決可以變價分割後，接著還有優先承購權的問題。

什麼是優先承購權？以三兄弟例子來說，法院將共有物變價分割，那共有物的全部或一部分將依規定，強制執行拍賣不動產程序。在此情況下，假定大哥是聲請變價分割者，那麼兩個弟弟在法拍流程進行後，擁有優先承購權。所謂優先承購權，係指法律基於一定之目的，即第三人就出賣人出賣某物給買受人時，能以同一條件優先於原買受人而買受。

這裡直接以前述三兄弟案例來說明，也就是兩個弟弟擁有優先承購權。假定該共有物被變價分割，後來進入法拍流程，第一拍就有人得標，其金額是五百萬。那麼該得標人即使已經以最高價得標，仍不代表他可以取得該房子；因為還必須徵詢擁有優先承購權者的意向。以本案例來說，法院會詢問原物件的其他兩位原始共有人，也就是那兩個弟弟，有沒有要行使優先承購權？

假定兩兄弟中任何一位，願意行使優先承購權，那原得標人不得異議，只能放棄該標案，領回保證金。而這位優先承購者，不需要再喊價也不得減價，就是依照原得標人的價格，也就是五百萬，正式取得房子。反之，若兩兄弟都無力或無意願行使該權利，那麼該原始得標者才能正式得標，取得權利移轉證書。

另外假定本例中的兩兄弟，都想行使優先承購權，最後就必須靠抽籤來決定。為避免這樣的情況，有可能兩兄弟之一，自己也擔任投標人，或委託自己信任的親友擔任投標人；也就是他也依照流程，和大家競標。若最終他得標，彼時就沒有優先承購權問題。當然，也許兩兄弟都有這樣想法，兩個後來都去參與競標，最終就還是以出價最高者得標。